Em recente matéria divulgada no Correio Brasiliense (17.11.2009), alguns economistas foram chamados de “cabeça de planilha” por um respeitável empresário da cidade.
O argumento dos economistas era simples, os preços do Setor Noroeste, onde um apartamento de 67m² está sendo negociado por 500 mil Reais, não são sustentáveis no longo prazo.
O argumento do empresário, que, aparentemente apóia a idéia de que os preços do setor deverão dobrar nos próximos dois anos, é fundamentado em seu conhecimento sobre a “grandeza do projeto”.
Grande ou não, os preços de imóveis em Brasília, agora melhor ilustrados pelo pequeno imóvel de 500 mil Reais, são, realmente, estranhos.
Para a conclusão de que a trajetória de preços não é sustentável no longo prazo, não são necessárias planilhas, nem complexos diagnósticos sobre o que condicionou as expectativas dos agentes econômicos de forma a produzir a fantástica valorização dos últimos anos (em minha opinião, os aumentos sucessivos dados ao funcionalismo público ocupam papel central nessa trama) basta bom senso.
Nenhum tipo de ativo tem como, no longo prazo, se valorizar a taxas superiores ao do crescimento da economia. Se isso ocorrer, em alguns anos será necessária toda a economia para comprá-lo.
Conforme essa lógica simples surge um problema para os que defendem a contínua valorização dos imóveis a taxas tão robustas com as observadas nos últimos anos. Em breve, ninguém terá renda suficiente para comprá-los, ou mesmo alugá-los.
Para que seja um bom investimento, o pequeno imóvel de 500 mil Reais teria que oferecer, no mínimo, uma rentabilidade anual de R$ 89.500,00 (equivalente a LTN mais 5% de prêmio por risco). Se assumirmos um aluguel de 0,5% do valor de venda, teremos uma receita anual de aluguel de R$ 30.000,00, o que impõe uma necessidade de valorização mínima por ano de 11,9%. Ou seja, supondo re-investimento da receita de aluguél nas mesmas condições, em 84 anos, assumindo-se que o orçamento do GDF cresça a fantástica taxa de 6% ao ano, será necessária toda a receita do GDF para fazer frente à riqueza acumulada, graças a esse apartamento, pelo afortunado proprietário que, a preços de hoje, será de 36,3 bilhões de Reais. Já o imóvel... bem, o imóvel valerá, a preços de hoje, cerca de 345,7 milhões de Reais e, em 101 anos, seu valor de venda será a bagatela, a preços de hoje, de 1 bilhão de Reais (isso que é investimento).
É claro que o exemplo acima é um caso extremo, mas é útil para ilustra a idéia e desbancar o discurso da valorização segura e contínua dos imóveis.
Se amanhã os preços despencarão, como ocorreu recentemente no mercado americano, ou apenas irão estagnar por algumas décadas, bem isso eu não sei. O que sei é que a taxa de valorização é insustentável e, se me for permitido o chute, em menos de uma década isso ficará claro.
Abs
José Carneiro
O argumento dos economistas era simples, os preços do Setor Noroeste, onde um apartamento de 67m² está sendo negociado por 500 mil Reais, não são sustentáveis no longo prazo.
O argumento do empresário, que, aparentemente apóia a idéia de que os preços do setor deverão dobrar nos próximos dois anos, é fundamentado em seu conhecimento sobre a “grandeza do projeto”.
Grande ou não, os preços de imóveis em Brasília, agora melhor ilustrados pelo pequeno imóvel de 500 mil Reais, são, realmente, estranhos.
Para a conclusão de que a trajetória de preços não é sustentável no longo prazo, não são necessárias planilhas, nem complexos diagnósticos sobre o que condicionou as expectativas dos agentes econômicos de forma a produzir a fantástica valorização dos últimos anos (em minha opinião, os aumentos sucessivos dados ao funcionalismo público ocupam papel central nessa trama) basta bom senso.
Nenhum tipo de ativo tem como, no longo prazo, se valorizar a taxas superiores ao do crescimento da economia. Se isso ocorrer, em alguns anos será necessária toda a economia para comprá-lo.
Conforme essa lógica simples surge um problema para os que defendem a contínua valorização dos imóveis a taxas tão robustas com as observadas nos últimos anos. Em breve, ninguém terá renda suficiente para comprá-los, ou mesmo alugá-los.
Para que seja um bom investimento, o pequeno imóvel de 500 mil Reais teria que oferecer, no mínimo, uma rentabilidade anual de R$ 89.500,00 (equivalente a LTN mais 5% de prêmio por risco). Se assumirmos um aluguel de 0,5% do valor de venda, teremos uma receita anual de aluguel de R$ 30.000,00, o que impõe uma necessidade de valorização mínima por ano de 11,9%. Ou seja, supondo re-investimento da receita de aluguél nas mesmas condições, em 84 anos, assumindo-se que o orçamento do GDF cresça a fantástica taxa de 6% ao ano, será necessária toda a receita do GDF para fazer frente à riqueza acumulada, graças a esse apartamento, pelo afortunado proprietário que, a preços de hoje, será de 36,3 bilhões de Reais. Já o imóvel... bem, o imóvel valerá, a preços de hoje, cerca de 345,7 milhões de Reais e, em 101 anos, seu valor de venda será a bagatela, a preços de hoje, de 1 bilhão de Reais (isso que é investimento).
É claro que o exemplo acima é um caso extremo, mas é útil para ilustra a idéia e desbancar o discurso da valorização segura e contínua dos imóveis.
Se amanhã os preços despencarão, como ocorreu recentemente no mercado americano, ou apenas irão estagnar por algumas décadas, bem isso eu não sei. O que sei é que a taxa de valorização é insustentável e, se me for permitido o chute, em menos de uma década isso ficará claro.
Abs
José Carneiro
* A preços de hoje significa que os valores estão deflacionados (inflação suposta de 4% ao ano). Ou seja, o apartamento valerá em 101 anos a riqueza equivalente a 1 bilhão de Reais hoje.
